פסק-דין בתיק ת"א 16663-07

1.       פסק הדין ניתן בתביעה כספית בסך של 465,030 ש"ח שהגישו התובעים נגד הנתבע.

2.       התובעים הם בני זוג שרכשו זכויות במגרש שנמצא בשכונת אורות בקיסריה (להלן: " הנכס"). הנתבע, עו"ד ישראל בודה, שימש בתקופה הרלוונטית לתביעה כונס הנכסים של הזכויות בנכס מטעם בנק לאומי למשכנתאות (להלן: " הבנק").

טענות התובעים בכתב התביעה

3.       בכתב התביעה נטען כי הנתבע כשל בחובתו על פי הסכם או דין למכור לתובעים זכויות בקרקע כשהן נקיות מכל חבות, כפי שנקבע בצו שיפוטי חלוט של ראש ההוצאה לפועל. התובעים הפנו בעניין זה להחלטתה של כב' הרשמת יוכבד גרינוולד-רנד מיום 7.9.05 (נספח ד' לכתב התביעה) שבו אושר מכר הזכויות בנכס, וזאת לטענת התובעים על יסוד מצג שווא או מצג מטעה של הנתבע שלפיו הזכויות בקרקע בשלות לכאורה למכירה.

4.       על פי כתב התביעה, תוך כדי מו"מ שהתנהל בין התובעים, באמצעות בא כוחם עו"ד שי ניצן, לבין בעל הזכויות הקודם בנכס, מר דניאל זמיר, נודע לתובעים כי הנכס מצוי בהליכי כינוס נכסים, ולכן הובאה ההתקשרות בין הצדדים לאישור הנתבע. עוד עולה מכתב התביעה כי בסיומו של התהליך נחתם הסכם בין התובעים לבין מר דניאל זמיר שאותו הגיש הנתבע לראש ההוצאה לפועל, תוך שהבטיח לתובעים כי יפעל להעברת הזכויות בנכס על שמם כשהן משוחררות מכל חבות כלפי צד ג'. כמו כן נטען כי התובעים שילמו את מס הרכישה ואת מלוא התמורה ישירות לנתבע, והמכר אכן אושר כאמור בהחלטה של כב' הרשמת הנ"ל, אולם כאשר פנו למנהל מקרקעי ישראל על מנת לקבל היתר לבניית בית מגוריהם בנכס, נודע להם כי על זכויות בנכס רובצים עיקולים שהטילה "ערים - חברה לפיתוח עירוני בע"מ" (להלן: " חברת ערים") בגין חוב של מר דניאל זמיר, ולכן בקשת התובעים להעברת הזכויות סורבה. בהמשך ישנה התייחסות לתביעה שהגישה חברת ערים נגד התובעים, שבה התברר להם כי החוב הנ"ל של מר דניאל זמיר לחברת ערים עמד על סך של כ- 271,000 ש"ח.

5.       כמו כן  מפורטים בכתב התביעה הנזקים שנגרמו לתובעים לטענתם, ובכללם החוב הנ"ל וכן נזקים נוספים אשר נטען כי הנתבע אחראי להם לרבות נזקים בגין עיכוב במתן היתר הבנייה בנכס, קשיים בקבלת הלוואות כנגד שיעבוד הנכס, ריבית והוצאות שונות שנדרשו התובעים לשלם ועוגמת נפש  - נזקים המסתכמים בסך של 465,030 ש"ח.

טענות הנתבעים בכתב ההגנה

6.       בפתח כתב ההגנה ישנה התייחסות לתביעה שהגישה חברת ערים, ונטען כי צו המניעה הזמני אשר מנע העברת הזכויות בנכס בוטל לאחר 11 יום בלבד, כך שלא ניתן לומר כי נגרם לתובעים כל נזק בעניין זה, ובהמשך גם התביעה הכספית נגד התובעים נמחקה. עוד נטען בהקשר זה כי  לטענתם של התובעים עצמם, תביעתה של חברת ערים הייתה מופרכת מעיקרה, ואף מן הטעם הזה לא ברור מדוע נדרש כונס הנכסים לשאת בהוצאות התובעים, כאשר היה על התובעים לתבוע את חברת ערים שלא צייתה לצו בית המשפט. כן נטען בהקשר זה כי התובעים הגישו את התביעה בחוסר תום לב, כאשר לא גילו לבית המשפט כי התביעה של חברת ערים סולקה על הסף וכאשר נמנעו מלצרף בעלי דין ראויים אחרים שאחראים ישירות לנזק הנטען.  

7.       לעניין אחריותו של הנתבע, נטען כי משנסגר תיק ההוצל"פ ביום 12.9.06 והנתבע שוחרר מתפקידו ביום 9.11.06, הרי שלא ניתן להגיש נגד הנתבע את התביעה והוא מופטר מכל חובותיו. עוד נטען בכתב ההגנה כי הנתבע לא נפגש עם התובעים, לא ניהל עמם מו"מ ולא יצר כלפיהם כל מצג שעליו יכלו להסתמך. לטענת הנתבע, תפקידו היה להביא את העסקה שסוכמה בין התובעים לבין החייב, מר דניאל זמיר, לאישור ראש ההוצאה לפועל, מבלי לנהל קופת כינוס ומבלי לקבל שכר טרחת כונס. בעניין זה הודגש כי בניגוד לטענת התובעים בכתב התביעה, התובעים לא שילמו דבר לנתבע והכספים הועברו ישירות להלוואת החייב בבנק.

8.       כן נטען כי התובעים מושתקים מלהעלות טענות בנוגע לחובות על הנכס, מאחר שהצהירו כי בדקו את הנכס בעצמם. עוד עולה מכתב ההגנה כי הנכס נמכר בעסקת "נטו" שבה הסכים הבנק למחוק את השעבוד כנגד  תמורה מוסכמת מראש בסך של 200,000 ש"ח, אף ששווי הנכס בהתאם לחוות דעת השמאי היה גבוה יותר, כאשר כל תשלום אחר חל על התובעים על פי המוסכם בינם לבין החייב. כמו כן נטען כי בהתאם להסכם המכר, התובעים הפקידו סכום נוסף של 100,000 ש"ח בנאמנות אצל עו"ד שי ניצן עד להבטחת מלוא התשלומים המוטלים עליהם, ולא ברור מה היה גורלם של כספים אלו ומדוע לא שימשו להקטנת נזקיהם של התובעים.

9.       לגבי הנזק הנתבע נטען בין היתר כי העיכוב בבנייה, ככל שאכן נגרם וככל שאינו סביר בנסיבות של בנייה עצמית והבירוקרטיה הנלווית לה, נגרם עקב מחדליהם והשתהותם של התובעים עצמם בטיפול בענייניהם. 

תצהירי העדות הראשית

10.   תובע 1, מר חיים בוהדנה (להלן: " התובע") ערך תצהיר עדות ראשית מטעם התובעים שבו חזר על חלק מהטענות בכתב התביעה. התובע אישר בתצהירו לראשונה כי הוסכם שמכר הזכויות בנכס יבוצע תמורת סכום נטו של 203,000 ש"ח וכן הפקדת סך של 100,000 ש"ח בנאמנות אצל בא כוחם של התובעים, עו"ד שי ניצן, לכיסוי החובות החלים על המוכר. ואולם לטענת התובע בתצהירו, חוות דעת שמאי המקרקעין מטעם הנתבע ובקשת המכר שהגיש התייחסו אך ורק למיסים שונים החלים על הנכס, ואין בהן כל התייחסות לחיוב בהיטלי פיתוח ניכרים לחברת ערים. התובע תיאר בתצהירו את הקשיים הרבים בקבלת היתר בנייה ובחתימה על הסכם חכירה עם מנהל מקרקעי ישראל, והצהיר כי התובעים קיבלו היתר בניה רק מספר ימים לאחר הדיון שנערך בבית המשפט המחוזי ביום 16.2.06 בעניין תביעתה של חברת ערים, ואילו הסכם החכירה של מנהל מקרקעי ישראל עם התובעים נחתם רק ביום 24.4.09, לאחר פתיחתו מחדש של תיק ההוצאה לפועל, ובעקבות החלטתו של ראש ההוצאה לפועל מיום 5.2.09. כמו כן מצטט התובע קטע מתוך ההחלטה של ראש ההוצאה לפועל מיום 5.2.09 הנ"ל שבו נמתחה ביקורת על הנתבע ועל אופן תפקודו ככונס של הנכס. התובע מעלה בתצהירו שורה של טענות נגד הנתבע וביניהן כי כשל בניהול ראוי של הנכס ובבדיקת חובות עבר הרובצים עליו, לא התגונן כראוי מפני תביעת ערים, הציג בפני כב' ראש ההוצאה לפועל מצג כוזב או מטעה בקשר למצב הנכס ובקשר לאי השלמת העברת הזכויות והשתהה רבות בפניה לראש ההוצל"פ לחיוב הרשויות להעביר את הזכויות לתובעים. בהמשך התייחס התובע לסכום הנזק שנגרם לתובעים, וטען כי הוא עומד על 183,709 ש"ח, וזאת בשונה מהסכום שמופיע בכתב התביעה - 465,030 ש"ח.

11.   נוסף על תצהירו של התובע הנ"ל הוגש תצהיר עדות ראשית של מר שמעון בוהדנה, אחיו של התובע, אך בפתח דיון ההוכחות משך ב"כ התובעים את התצהיר הנ"ל מהתיק.

12.   כמו כן הוגשה מטעם התובעים חוות דעת של שמאי מקרקעין, אך גם זו נמשכה מהתיק משלא התייצב השמאי לחקירה נגדית.

13.   הנתבע הגיש תצהיר עדות ראשית שבו חזר על הטענות בכתב ההגנה. בתצהירו התייחס הנתבע לפעולות שביצע בנוגע לנכס. בין היתר הצהיר כי ביום 7.11.02 הופק אישור זכויות של מנהל מקרקעי ישראל שלפיו אין כל מגבלה על זכויות המוכר בנכס, פרט להתחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק, כשבאישור זה לא היה כל זכר לקיומו של חוב לטובת חברת ערים. עוד הצהיר הנתבע כי חוזה הפיתוח הוארך מספר פעמים, כאשר ההארכה האחרונה ניתנה ביום 17.2.05 ולא הותנתה בתנאי כלשהו.

14.   לגבי עסקת המכר חזר הנתבע והצהיר כי המשא ומתן וכל תנאי העסקה נדונו וסוכמו בין התובעים ובא כוחם לבין מיופה כוחו של המוכר, אחיו מר אריק זמיר, ואילו הנתבע מעולם לא הציג בפני התובעים מצג כלשהו בקשר לנכס. עוד הוצהר כי התובעים ערכו בדיקות רבות בנוגע לנכס ולעסקה, בין בעצמם ובין באמצעות בא כוחם, עו"ד שי ניצן, ומצאו את הנכס והעסקה מתאימים לצורכיהם כפי שנקבע במבוא להסכם המכר. כמו כן חזר הנתבע בתצהירו על הטענה כי התובעים ביצעו עסקת רכישה במחיר נטו, ולכן לקחו על עצמם כל חוב קיים מעבר לחוב המובטח במשכון בדרגה ראשונה, וכך גם הסביר הנתבע לעו"ד שי ניצן.

15.   מתצהירו של הנתבע עולה כי על בסיס השמאות וחבויות המיסים שהיו על הנכס, אושר למר זמיר כי אם יציג עסקה בסכום נטו שלא יפחת מסך של 215,000 ש"ח, יסכים הנתבע להגשת בקשה לאישור מכר, כאשר באותה עת לא ידע על חוב כלשהו לחברת ערים. עם זאת הבהיר הנתבע בתצהירו כי מעבר להודעה הנ"ל בדבר הסכום המינימלי הנדרש לצורך אישור עסקת המכר, לא היה מעורב במו"מ לגיבוש העסקה בין התובעים למוכר, וההסכם הועבר לעיונו של הנתבע רק אחרי שנחתם. לגבי הדרישה להפקדת סך של 100,000 ש"ח הוצהר כי הנתבע התייחס לסכום מינימלי שדרש על מנת להראות רצינות, אולם הובהר לעו"ד ניצן שי כי מרשיו יאלצו לשלם כל סכום שיידרש, גם אם יעלה באופן מהותי על הסך של 100,000 ש"ח.

16.   עוד עלה מתצהירו של הנתבע כי לאחר אישור המכר, הגיש בקשה למתן צו פורמאלי להעברת הזכויות לשמם של התובעים לפי סעיף 34א' לחוק המכר תשכ"ח-1968, ומשניתן צו פורמאלי השלים את טיפולו בעניין. לטענת הנתבע, כאשר הגיש את ההסכם בין הצדדים לאישור ראש ההוצל"פ יצא מנקודת הנחה כי התובעים ביצעו אל כל הבדיקות מטעמם וכי הם מכירים בדיוק את כל החובות הרובצים על הנכס. לגבי בקשתו להשתחרר מתפקידו ככונס הצהיר הנתבע כי עשה כן לאחר דחיית הטענות שהעלתה חברת ערים ולאחר הודעתו של מנהל מקרקעי ישראל כי הזכויות הועברו על שם התובעים, ורק לאחר מכן התברר לנתבע כי למרות מצג זה, עדיין דורש המנהל מהתובעים תשלום לחברת ערים לצורך החתימה על חוזה החכירה, ולכן ביקש לפתוח מחדש את תיק ההוצל"פ.